Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости

Проведение оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости является одно из направлений оценочной деятельности, суть которого заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта в пределах рынка коммерческой недвижимости.

коммерческая недвижимостьОбъект коммерческой недвижимости включает в себя все нежилые строения, которые прямым или косвенным путем возможно эксплуатировать с целью получения материальной выгоды.

Каждый из множества объектов коммерческой недвижимости имеет свой определенный способ эксплуатации, однако он должен быть поставлен так, чтобы владелец смог извлечь из него наибольшую прибыль. Подобный принцип заложен в базисе каждой методики, предназначенной для определения рыночной стоимости недвижимости, которая определяется анализом получаемой прибыли.

Самыми часто встречающимися способами коммерческой эксплуатации нежилых сооружений при проведении независимой оценки недвижимости в Москве являются:

  • эксплуатация сооружения в целях размещения офисов;
  • эксплуатации сооружения в целях производства какой-либо продукции;
  • эксплуатации сооружения в качестве складского помещения;
  • эксплуатация сооружения в качестве торгово-развлекательного центра.

При оценке здания, исходя из уровня доходов его использования, в первую очередь следует определить наиболее подходящее его применение, при котором приносимую владельцу прибыль можно определить в качестве максимальной.

Процедура расчета оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:

  1. Выбор инвестиционного горизонта (обычно от пяти до десяти лет);
  2. Расчет по годам последующего уровня доходов, приносимых посредством сдачи в аренду нежилого сооружения по рыночной ставке, на основании его конкретной наиболее соответствующей эксплуатации, с обязательным учетом поправки в связи с частичной потерей прибыли в течение смены арендаторов;
  3. Расчет по годам последующего уровня расходов, которые неизбежны для владельца сооружения при эксплуатационных расходах, затратах на охрану, а также его страхования;
  4. Расчет чистой прибыли при эксплуатации за каждый год, в течение которого сооружения находится в собственности владельца;
  5. Определение ставки дисконтирования, посредством которой доход за эксплуатацию в течение каждого года запланированного использования сооружения пересчитается в стоимость в данный период времени;
  6. Приведение к текущей стоимости и сложение дисконтированных величин чистого дохода за каждый прогнозный год пребывания сооружения в собственности владельца. Та величина, которая получается в итого будет являться текущей стоимостью прибыли от коммерческой эксплуатации сооружения за полный период его пребывания в собственности владельца;
  7. Определение стоимости здания на финальной стадии владения в целях учета в составе прибыли от использования сооружения возрастания стоимости данного объекта на протяжении всего срока владения, а затем дисконтирование этой величины по установленной ставке дисконтирования. В итоге получится стоимость реверсии в настоящее время.
  8. Определение рыночной стоимости сооружения посредством процедуры сложения стоимости прибыли настоящего периода времени от его коммерческой эксплуатации на всем протяжении срока владения и стоимости реверсии в настоящий период времени.

При применении данного порядка определения стоимости стоит учесть, что он превосходно подходит для оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости, ибо может точно указать все дальнейшие перспективы эксплуатации данного сооружения для получения максимального уровня доходов.

Естественно, что на деле независимая оценка недвижимости в Москве имеет гораздо более сложную специфику, однако порядок действия и главные принципы подобны изложенным выше.