Основы и методы оценки недвижимости

По разным причинам рано или поздно возникает необходимость оценки недвижимости, а именно, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, объектов незавершенного строительства, а также свободных земельных участков.

Оценка недвижимости

При проведении оценочных работ учитываются обязательственные и вещные права, а также возможные их ограничения.

Для осуществления работы по оценке объектов недвижимости необходимо оформить задание, включающее определенные сведения: 

  • описание оцениваемого объекта и каждой отдельной части
  • подробное описание всех его составляющих 
  • документ, подтверждающий права на объект подлежащий оценке и имеющиеся ограничения.

С учетом определенных особенностей объекта для оценочных работ потребуются следующие документы:

  • копия свидетельства на право собственности и о проведенных сделках
  • договор на аренду оцениваемого участка и о его выделении
  • документы на права владения сооружениями и участками земли
  • справки о всевозможных правовых ограничениях 
  • документы из БТИ (техпаспорт и справка о состоянии объекта)
  • предоставление поэтажного плана с экспликацией
  • наличие кадастрового, ситуационного и генерального плана участка
  • схема с нанесением всех объектов
  • справка, которой указаны начальная и остаточная стоимость объекта
  • справка о наличии имущества, не являющегося недвижимым, но подлежащего оцен оценке
  • реестр существующих коммуникаций с указанием материалов

Также оценщику потребуется информация о капитальных вложениях в данный объект и фактический объем выполненных работ на момент проведения оценки недвижимого имущества.
Все вышеперечисленные документы подписываются ответственным лицом и заверяются согласно установленному порядку.

Основы оценки недвижимости состоят из нескольких методов: сравнительного доходного и затратного.

Сравнительный метод базируется на существующих рыночных ценах

В случае применения доходного подхода делается прогноз на возможные доходы от объекта в будущем.

Затратным методом определяется соответствие общей стоимости земельного участка и возможных улучшений. При этом он рассматривается, как условно свободный с учетом существующего или ожидаемого набора прав на него. Одновременно определяются затраты на его улучшение, в основу чего входят данные о договорах на ремонтные или другие виды работ, основываясь на примере других подобных объектов и анализируя затраты. 

Использование этого метода наиболее целесообразно при оценке следующих видов недвижимости:

  • недавно возведенные объекты
  • объекты государственного значения и не имеющие специального назначения и
  • объекты, не имеющие активного значения на рынках.

Этот же метод достаточно часто применяется при оценке жилой недвижимости и различных встроенных помещений.

В совокупности результаты оценки недвижимости формируются в форме отчета, составленного в соответствии с Законодательством РФ. В материалах по оценке недвижимости должны содержаться следующие документы:

  • основные характеристика объекта
  • сведения, касающиеся заказчика и оценщика
  • используемые методы оценки
  • анализ существующих рыночных цен, применяемых к объекту
  • приложение всех необходимых документов