Пн-пт: 10-18, Сб: 10-15 
Пример оценки имущества
исследование начато 12.03.2017 г.
исследование окончено 17.03.2017 г.
исследование окончено 17.03.2017 г.
Специалист: Ж.Е.
Рецензия на заключение экспертов No64/17/СТ-Э по гражданскому делу No2-8790/2016 по иску М.Е. к Ш.Г., К.О., И.А. о выделении доли дома и определении порядка пользования земельным участком.
Вводная часть
Экспертное заключение выполнило: Общество с ограниченной ответственностью «Эдит Хао Гео» в соответствии с определением Раменского городского суда Московской области.
Дата выполнения экспертного заключения – 28 октября 2016 года.
Цель оценки (экспертизы) – Проведение рецензии на экспертное заключение.
Описательная часть
Исходные данные-материалы, которыми располагал эксперт при исследовании.
Согласно перечню документов на стр. 50 заключения, прилагаемых к заключению экспертов в их распоряжение имелись следующие документы и материалы:
Согласно перечню документов на стр. 50 заключения, прилагаемых к заключению экспертов в их распоряжение имелись следующие документы и материалы:
- Фото фиксация – на 4-х листах.
- Чертеж границ земельного участка – на 1-м листе.
- Поэтажный план жилого дома – на 1-м листе.
- Документы на приобретение и установку септика марки «Топас-10пр» предоставленные стороной ответчика в день осмотра – на 2-х листах.
- Печатные издания и данные, опубликованные в сети Интернет.
Из текста Заключения экспертов следует что, в их распоряжении имелись следующие документы, на которые они ссылаются и которые они использовали, но при этом не включили в состав приложений.
Критическая часть
По 1-му вопросу: Какова действительная стоимость спорного дома, его частей, надворных построек, газового и электрического оборудования, отопления, согласно действующим на настоящее время расценкам на материалы и работы (приложить соответствующие сметы)?
Для подготовки экспертного заключения, правильной, достоверной и полной фиксации объектов оценки и их технического состояния в соответствии с правилами проведения обследований СП 13-102-2003 выполняются: обмерные чертежи, планы, схемы дефектные ведомости, фото-фиксация с привязкой к плану здания и помещений, описание технического состояния конструкций, выявленных дефектов, расчеты, так же производится сбор исходных данных по документам БТИ, кадастрового учета и архивных материалов.
Исполнитель не произвел полный сбор и анализ указанных данных.
Определение суда по данному вопросу требует определение стоимости спорного дома согласно – «действующим на настоящее время расценкам на материалы и работы (приложить соответствующие сметы)». Исполнитель данное требование проигнорировал, вместо сметного расчета он руководствовался укрупненным базисно – индексным методом расчета стоимости, что не учитывает фактический состав, состояние и стоимость оцениваемого имущества.
По 2-му вопросу: Возможно ли технически выделить долю истицы 1/8 в натуре (с учетом раздела, водо-, электро-, и иных систем а так же СНиПов и СП)? Разработать возможные варианты (обозначить на плане в разных цветах, указать стоимость выделяемых частей, пояснения и расчеты по каждому вопросу).
Исполнитель в расчет площади подлежащей выделу не включил площадь существующего мансардного этажа. Так же исполнитель при рассмотрении помещений расположенных над вторым этажом не дал обоснованного определение данных помещений с отнесением их к категории чердак или мансарда. П.5. Ст. 15. ЖК РФ прямо говорит о том что, общая площадь жилого помещения включает в себя все помещения, включая вспомогательные. Следовательно, площадь мансардного или чердачного этажа подлежит учету при определении идеальных долей сторон.
Исполнитель, ссылаясь на п. 4.3. СП 55.13330.2011 указал что, минимальная норма жилой площади должна составлять 18,0 м.кв. При этом данный пункт содержит состав жилых и вспомогательных помещений с нормированием их минимальной площади. Данный пункт не устанавливает что, минимально допустимая жилая площадь должна составлять 18,0 м.кв.
Следовательно вывод исполнителя о том что, выделяемая истцу площадь в 14,1 м.кв является несоразмерным ущербом строению в соответствии со ст. 252 ГК РФ и п.7, Постановления Пленума верховного Суда СССР от 10.06.1980 г., No4 является необоснованным.
При исследование объекта исполнителем не произведено техническое обследование строительных конструкций и инженерных сетей и соответственно не сделано заключение о пригодности строительных конструкций, инженерного оборудования и инженерных сетей к переустройству с целью выдела доли истца.
По 3-му вопросу: Какие конкретно работы необходимо провести в связи с выделом доли дома в натуре и какие материальные затраты необходимы по каждому из предоставленных вариантов раздела (составить сметы на эти работы и стоимость материалов для их производства)?
Исполнитель изучение данного вопроса не произвел.
По 4-му вопросу: Предоставить варианты определения порядка пользования земельным участком с учетом идеальных долей сторон в праве и с учетом предложенных вариантов выдела доли дома.
Исполнитель изучения данного вопроса не произвел.
По 5-му вопросу: Определить рыночную стоимость 1/8 доли дома расположенного по адресу: Московская обл, Раменский р-н, д. Отсровцы, дом 37.
По 6-му вопросу: Определить рыночную стоимость 1⁄4 доли земельного участка общей площадью 1100 кв.м., по адресу: Московская обл., Раменский р-н, д. Отсровцы, дом 37.
По 7-му вопросу: Определить стоимость служебных построек и сооружений Г, Г1, Г2, Г3, Г6, Г7, Г8, Г10, Г11 с учетом износа, расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, д. Отсровцы д. 37.
При использовании сравнительного метода оценки стоимости исполнитель использовал коэффициенты понижения стоимости объекта, в то время как суть сравнительного метода предполагает определение стоимости объекта на основе стоимость аналогичных объектов. Следовательно, применение понижающих коэффициентов является субъективным.
Перечень выявленных недостатков:
- Не произведен полный сбор исходных данных.
- В составе экспертов выполнивших заключение отсутствует инженер строитель, который мог полно и достоверно оценить техническую возможность выдела доли истца.
- Не произведено техническое обследование строительных конструкций, инженерного оборудования и инженерных сетей
- Не выполнено требование суда о разработке и предоставлении смет.
- Вывод о невозможности выдела доли в натуре сделаны без обследования технического состояния конструкций дома.
- Не выполнено требование суда, разработать варианты определения порядка пользования земельным участком с учетом размера идеальных долей сторон.
- Исполнитель указывает на требование к минимальной площади к жилому помещению, которые не содержаться в норме, на которую он ссылается.
- Необоснованное применение понижающих коэффициентов к рассчитанной стоимости объектов.
К существенным ошибкам экспертного заключения относятся:
- Выход за пределы компетенции: в составе группы экспертов отсутствует специалист – строитель, не предоставлены ответы на вопросы 3 и 4 поставленные судом, по вопросу 1 не предоставлены сметы, по вопросу 2 нет технического обоснования возможности или невозможности выделить долю истца.
- Неправильный результат исследования объекта: при расчете площади доли истца подлежащей выделу не учтены помещения мансардного этажа.
- Неправильная оценка результатов сравнительного исследования: необоснованное использование понижающих коэффициентов при оценки стоимости объекта исследования.
- Выбор метода, не соответствующего условиям исследования: заключение готовилось без предварительного сбора исходных материалов.
Данные ошибки повлияли на полноту и обоснованность выводов экспертов в части определения возможности выдела доли истца в натуре, а так же на определение стоимости объектов оценки и обоснованность этой стоимости.
Вывод
Существенные ошибки и недостатки, перечисленные в п.3 настоящей рецензии и содержащиеся в тексте заключения экспертов по всем 7 (семи) вопросам поставленные судом повлияли на правильность и обоснованность сделанных выводов и как следствие делают данное заключения неверным и необоснованным.
